启辰观点

从今年年初开始，就有很多企业家和投资者问我：全国各地出现了很多的刺激房地产的利好政策，要不要再买套房？房地产现在算不算泡沫？如果不买房的话，要不要再多买些股票？还有什么其他的资产值得投资？

我认为其实一切这样的问题都是表象，只有当我们真正理解这些问题背后的本质，才会知道下一个值得投资的资产是什么。所以我们今天想要分享一下，什么才是财富的本质，以及如何理解资产的置换链条，去找到下一个关键资产的趋势。

玥堂主

什么是财富的本质？

探讨财富的本质之前，我们首先要解决另一个问题：钱的本质是什么。

我首先想抛出一个概念，就是“货币如水”。这里面有两层含义，第一：水是流动的，水流向的地方，可能会酝酿出大的能量和漩涡，也就是我们说的“大水漫灌”，带来更大的资产价格。而水还有另一层含义就是人们经常说的“太水了、注水了”，用这层含义来形容资产的话，背后又有一种贬值的意思。

那货币究竟是什么呢？从本质上来看，“货币”实际上是政府印的“筹码”。好比我们进入一个Casino，首先要换一堆筹码入场。但离开Casino的时候，这些筹码是不会被带走的，而是要把筹码再换回之前的东西。所以反过来看，当我们在一个真实的社会里。我们获得的货币也是一种“筹码”，这种筹码让我们看似拥有资产，但并不兑换。如果中途离场，这些筹码可能就一文不值。

在这样的背景下，我们的人民币锚定了什么资产呢？实际上到今天为止，以1995年为划分，人民币经历了两个截然不同的时代。

第一个是1995年之前，人民币是跟实体生产规模挂钩的，这个时代叫实物资产时代。比如建国初期的时候，工业比较落后，社会生产的主要集中在农业。所以人民币在那个时候是和粮食挂钩，攒了多少钱就相当于攒了多少粮食，钱的价值基本等于真实的财富。

而在1995年之后，人民币就迎来了一个变革，它的锚定物变成了虚拟资产，这其中最具特点的就是人民币开始与房地产挂钩。

这个时候可能会有人说：房地产不是实体的房子和土地么，怎么变成了虚拟资产呢？我们可以想象一下，当房子的价格从曾经的几百几千一平米，涨到现在的几十万一平米，实际上它已经脱离了真实的财富。

所以这第二个时代，就是虚拟货币时代。这个时期钱跟虚拟货币挂钩了，你会发现原来在钱包里沉甸甸的一沓纸币，现在很多时候已经什么都买不了了。所以这背后我们必须想明白一个道理：在一个casino里，没有人会攒一堆“筹码”来当财富，只有把筹码换成真正的资产，才会变成财富。

如何判断一个资产是不是泡沫？

在对货币和财富的本质有一定理解之后，我们再来讨论一下，什么是资产的“泡沫”。

我们还是以房地产举例：20年前东二环的一栋小房子，大概是5000元左右一平米，而现在同样位置一套房的均价，已经到十几万一平米了。这个价格在过去的20年里几乎翻了30倍。那这样一套20-30万/㎡的房子，到底是不是资产泡沫呢？

其实我认为，房子本身的价格是5000块还是20万，其实并不重要。我在这里想表达的观点是：判断一个资产是不是泡沫的重要标准，是要看后面还有没有人，愿意用更高的价格来接手。

钱流如水流，经济形态其实跟草原生态一样，所有的经济活动都逐水而居。

在自然界，动物们都逐水而居。水流到哪，动物也就跟着迁徙到哪。食草动物跟随水源安居，紧接着食肉动物就跟着来了，因为他在等待着捕猎。那么经济活动也是一样，水流入多的地方，就是赚钱的地方。所有的大江大河，都要汇入大海，而我们的手里的“水”其实就是货币。只要跟着最大的航道，跟着大江大河流动的方向，资产的价格就会迎来升值。

当然了，这个时候钱的堆积，可能也会产生价格泡沫。但这种价格泡沫只要有人接盘，就不是泡沫，就是好资产。

那有人说我不参与行不行呢？答案很残酷，你是不可能不参与的。我们作为一滴水、一条小溪，如果没有参与到大江大河的流动中，那么等待我们的就只有干涸。就像当国家都在支持房地产的时候，你在30年前没有参与房地产的资产配比，而是攒下了一万块钱。你会发现这一万块钱到现在什么都不是，连一个洗手间、一平米都买不起，这就是被收割。

这条大江大河的趋势，就是一个货币的虹吸过程。它就像吸水管一样，把大家的货币不断地吸向某一个地方。这个地方，就是大水的流向，就是财富转移的方向，也就是属于我们每个人资产转移、升级配置的方向。

核心资产背后的规则是什么？

核心资产的背后有什么规则？这句话我觉得应该反过来说，是“规则”塑造了“关键资产”。

什么是规则？好比在一个Casino里，规则就是庄家定下的玩法。就像各个地方的麻将都有不同的玩法一样，庄家说我们应该玩什么，什么就是这个游戏的规则。

在这样的规则下，货币就像水一样，会有两种形态：一种是存量，一种是增量。存量就是现有的江河湖海中有什么水，也就对应着我们老百姓手里的资金。增量就是在此之外还要涌进来什么新的水源，也就是央行政府多印的货币，需要靠“信贷”把这些货币贷出去。

诚然，政府多印的钱放在银行里面，是没有任何用处的。只要印出来钱的堆积，就会形成资产的泡沫。所以它需要借助信贷来把这些货币散出去。那什么样的资产可以被信贷呢？比如你是玩古玩和字画的，那一般没有银行会去给你贷款，因为这都是“存量”的钱。所以像这样的资产注定都是小圈子，永远形成不了大的资产池。

但好比房地产和股市，它就是大的资产池，因为它是靠增量的钱去推动的。存量的钱很难控制，很难形成一致的行为，但增量的钱就很容易。政策统一实施，把水都注入到某一个产业、某一个城市、甚至某一个区域的资产，这样信贷比就会占多，价格也就容易上涨。所以我们必须要做的，就是跟着最大的庄家，找到“增量”的货币注入的方向。

所以找到关键资产一个的重要标准就是：去思考你所拥有的资产，在进行抵押的时候，银行有没有相应的信贷价值。

假如你是一个小老板，自己有一个工厂，那这个时候你的股权质押就不一定能换成钱。但如果你拥有的是一个优质的上市公司或准上市公司的股权，就都可以质押，而且在银行更是优质的资产。

这个资产量级的比重，也就决定泡沫。泡沫不可避免，但一定要参与到泡沫本身的过程之中，然后做到及时抽身。因为任何资产上涨的本质，都是注水的多少。当一个资产的价格越来越高，直到不可承受，就像30年前的房地产如今已经涨到30万一平米的时候，你能不能抽身？能不能有人接手你的资产？这才会证明你手里握的到底是泡沫，还是真正的资产。

货币周期的背后，其实就是经济周期和与之对应的规则周期。想要在这样一个大的规则和周期里找到真正的关键资产，就要跟着那个制定标准的人走。他讲的规则是什么，什么就是下一个阶段资产形成的方向。

如何找到财富增量

    下一波核心资产？

那么在我们当下所处的周期中，应该如何找到财富增量里的核心资产呢？在分享这个话题之前，先跟大家分享两个看起来很平常，但其实非常重要的概念。

第一个概念是：财富不是名词，而是一个动词。为什么财富是一个动词呢？我们会发现在历史上，财富的概念其实一直是在变化的，从最早的时候财富和实物挂钩，这个实物有可能是贝壳、有可能是粮食、有可能是黄金，所以其实在漫长的历史长河中，财富的概念是是在不停转变的。所以在今天社会进化不断加快的过程中，你的存款有100万人民币、还是1000万人民币、还是一个亿都不等同于财富，只有货币本身对应的资产才有价值，才是财富。

第二个概念是：什么是被动收入。我们都知道，要想积累财富，靠每天上班八小时去打工，是不可能完成的，这个时候被动收入就变得很重要。被动收入是指：通过一次性的努力，带来长时间收入的方式。比如说作家的一本畅销书、作曲家的一首名曲，后续在市场上消费者的每一次购买，都要进行付费。这就是所谓的“长时间的收入”，让好的资产，为你带来可以持续赚取的钱。

在这个基础上，我们应该如何去找个这样好的资产，带来长期的收入呢？这就是我们要研究资产置换链的重要性。比如在原始社会，当你手里有足够多的贝壳，你可能可以成为国王，但现在的贝壳就早已变得一无是处。那在最近几十年里，中国人把货币置换成最多的资产，就是房地产。那我们就来看一下房地产背后的置换逻辑和趋势。

我们以北京为例，这条置换链的开头，可能是一个50后的家长通过一定的积累，想要把80后的孩子带到北京来。他的选择可能就是去凑了200万的首付，然后让孩子再贷款300万，用500万买了一个北京的一居室。这个时候是谁卖给了他这个一居室呢，置换链条的第二环就启动了。

卖给他一居室的人，大概率是一个北京的小家庭。这个家庭里的夫妻要生孩子了。所以他们卖掉了自己的一居室，获得了500万的货币，然后加上200万的家庭积蓄，再贷款上300万，去买了一个1000万的两居。

那又是谁把这个两居室卖给了这对夫妻呢？他也是一个家庭，这个家庭要生二胎了，所以两居也不够了，他就需要去还一个1500万的三居。所以这个1500万的组成也是一样，分为三部分，就是：1000万的卖房收入+200万的积蓄+300万的贷款。

再往后看，卖三居的家庭，他的需求又有可能是买一个四居室。所以这背后我们可以看到的是：随着家庭结构的不断变化，导致了房地产的变化。这也是为什么北上广深很多的新盘，都是以大户型、豪宅为主。其实二线城市也是这样，最后的链条就是一居换二居、二居换三居、三居换四居。所以如果一开始的一居换不动了，那最后的那个四居室也换不动。

与此同时这背后还有另一个链条，就是一个家庭从农村换到铁岭、从铁岭换到长春，长春到天津，天津再到北京。这背后同时又是一条抢人的逻辑，尤其是一线和超一线城市，像北京、上海、深圳这样的城市，都在从全国抢人，把人吸到它这个地方。

所以每一个完整的置换链，都是一环扣一环的。今天我们可以看到三线的城市买不动了，可能很快二线的城市就买不动了，然后一线城市就也会卖不动。那么当这条资产置换链内部已经循环不动，当房地产置换的疯狂已经要到达尽头的时候。房子可能就会慢慢成为历史上的另一个“贝壳”，退出真正关键资产的标的类别。

所以在纸币越来越不值钱的前提下，我们一定要做到及时抽身。那什么是下一个可以置换的关键资产？从我们角度去看，就是优秀的科技公司的股权和股票。

就像今天我们看到的美国的中产与中产以上的家庭一样，他们有40%-50%的财富都配置在美股上面，而我们中国人70%以上的财富都配置给了房地产。所以这个资产也是我们可以看到的下一个置换链的趋势。

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